Le syndic de copropriété : quels sont ses rôles et ses missions ?

 

Tout bien immobilier dont la propriété est obtenue par un ensemble de personnes doit être confié à un syndic de copropriété (personne physique ou morale). Bien que cette activité soit réglementée par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis, il revient au syndicat des copropriétaires de choisir en assemblée générale le syndic de copropriété. Il est un médiateur et un organisateur. Souhaitez-vous en savoir plus sur les rôles d’un syndic de copropriété ? CARBONEL LAURON IMMOBILIER vous éclaire sur ce sujet.

 

Un Syndic de copropriété : de qui s’agit-il ?

 

La vie en communauté est souvent marquée par des interactions productives ou non. Pour pallier les impairs qui pourraient survenir dans la gestion d’un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, la législation impose alors les offices d’un syndic de copropriété. Il s’agit en effet d’un représentant, personne physique ou morale, élu par le collège des copropriétaires. Il est l’intermédiaire entre les copropriétaires et les occupants de l’immeuble.

En cette qualité, il mène toute action visant le respect des privilèges et obligations de chaque habitant de l’immeuble sur lesdits espaces. Cette mission générale se décline en plusieurs rôles. 

 

Les rôles du syndic de copropriété

 

Gestion des finances, management administratif, application du règlement intérieur, entretien de l’immeuble… le champ d’intervention du mandataire des copropriétaires est vaste. 

 

Porte-parole des copropriétaires

 

Le syndicat des copropriétaires regroupe tous les propriétaires d’un immeuble. Ne pouvant donc pas administrer de façon collégiale ce dernier, ils se font représenter par un syndic de copropriété. Celui-ci est alors leur porte-parole auprès du public, des locataires et des juridictions. 

Dans ce dernier cas, il ne recherche pas nécessairement l’approbation de ses mandants pour répondre à une assignation judiciaire ou pour entreprendre une action en référé. En outre, toute autre démarche en justice est soumise à la décision des copropriétaires.

Par ailleurs, le syndic appose sa signature sur tout document contractuel relatif à l’immeuble, au nom du syndicat. 

 

Gestionnaire financier et comptable

 

Le mandat du syndic de copropriété s’étale sur une période maximale de 3 ans au cours de laquelle des dépenses et des recettes sont réalisées. Ainsi, pour chaque exercice annuel, il conçoit un budget prévisionnel. 

De même, sous le contrôle du conseil syndical, il tient la comptabilité de l’organisation et celle des copropriétaires individuellement. Notons que pour cela, il est nécessaire qu’il crée un compte bancaire spécial, surtout si les parties communes (voies d’accès, escalier, paliers, ascenseurs, têtes de cheminées, canalisations, etc.) excèdent 16 lots. En deçà, les copropriétaires s’entendent préalablement pour prendre une décision sur la séparation des comptes. 

Par ailleurs, le syndic produit à la demande tous les documents nécessaires pour justifier sa gestion. Il s’agit même d’une obligation statutaire puisqu’à chaque assemblée générale annuelle du syndicat, le syndic de copropriété présente ses comptes à ceux-ci qui valident ou désapprouvent son management. 

 

Régisseur administratif et du personnel de la copropriété

 

Ses obligations sont nombreuses. Elles concernent principalement :

• Les démarches nécessaires à l’enregistrement du syndicat auprès des autorités et à l’égard du notaire en cas de cession d’un lot de parties communes ;
• La mise à jour régulière de la liste des copropriétaires et des espaces qui leur appartiennent respectivement ;
• La convocation d’au moins une assemblée générale annuelle et la définition de l’ordre du jour conjointement avec le conseil ;
• L’édition des documents de séance (procès-verbaux, compte rendu, etc.), la mise en œuvre et le suivi des résolutions ;
• La tenue et la gestion des archives par lui-même ou par un délégué (dans ce cas, il reçoit une autorisation des copropriétaires).

Les responsabilités administratives s’étendent par ailleurs à la gestion des ressources humaines assignées au fonctionnement de l’immeuble. Quand bien même ils travaillent pour le syndicat, leur interaction avec le représentant des copropriétaires est directe et immédiate, car ils demeurent sous sa responsabilité. Il tient régulièrement la comptabilité de leur paie. Toutefois, le syndic de copropriété doit disposer d’une autorisation dans le cadre du recrutement d’un personnel supplémentaire.

De même, le mandataire des copropriétaires gère les absences, les congés et veille à remplacer les intéressés au besoin. Il a par ailleurs la possibilité de licencier des employés lorsque cela paraît nécessaire, tout ceci sous le contrôle du conseil syndical. 

Le « Censeur » vis-à-vis du règlement de copropriété

Pour prévenir et encadrer efficacement les cas de litige qui naissent entre les voisins au sein de la copropriété, tous les copropriétaires conviennent d’un règlement intérieur. Ce texte organise la vie dans l’immeuble. Le Syndic de copropriété se charge de faire respecter scrupuleusement les dispositions contenues dans ce document. 

 

Responsable de l’entretien de tout l’immeuble

 

Le syndic prend toutes les dispositions nécessaires afin que l’immeuble sous sa responsabilité soit desservi en éléments de première nécessité comme l’électricité, l’eau et le gaz. 

Il en est de même pour les assurances. Si la souscription est rejetée en assemblée générale, il signe par conséquent les contrats avec les compagnies concernées par ces services et veille au règlement des factures. 

C’est également à ce stade qu’interviennent les offices du personnel pour aider le syndic à réussir cette mission, notamment :

• Un gardien ou un concierge pour la surveillance et la sécurité ;
• Une femme de ménage ou une agence de nettoyage et d’entretien pour la propreté des espaces communs ;
• Un maître-nageur ;
• Un jardinier,
• Etc. 

Puisqu’il est aux manettes du recrutement de ce personnel, il initie tout contrat et activité nécessaire à l’entretien courant des parties collectives, ceci en le consignant dans un bulletin. Lorsque les travaux revêtent un caractère important, le syndic recueille obligatoirement l’avis de l’assemblée générale, sauf en cas d’urgence. Il rend cependant compte de sa décision. 

 

Le syndic de copropriété, c’est aussi des responsabilités

 

Le syndic de copropriété, ce n’est pas que des missions, c’est également des responsabilités à l’égard du syndicat des copropriétaires pris individuellement et même des tiers, en cas de :

• Manquement aux obligations ou décision préjudiciable à la copropriété ;
• Initiative solitaire et non approuvée par ses mandataires ; 
• Entrave à la jouissance des droits en raison de l’exécution ou non de travaux sur les parties communes.

Toutefois, lorsqu’un locataire ou un simple usager de l’immeuble subit un tort du fait de la négligence ou de l’inaction du syndic de copropriété, c’est la responsabilité de tout le collectif qui est engagée. 

Avec les explications de CARBONEL LAURON IMMOBILIER, vous concevez donc que le Syndic de copropriété supporte un lourd fardeau. Qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, son choix doit être effectué avec beaucoup de rigueur et surtout sur la base de ses aptitudes. 

Près de 90 % des immeubles sont confiés à des syndics de copropriété, alors, n’hésitez plus ! Contactez-nous dès maintenant pour bénéficier de notre expertise.